U srpnju prošle godine objavili smo ČLANAK: 'KAKAV LUKSUZ U perfektnoj jadranskoj vili Posejdon Mislava Balkovića, rektora Algebre, 7 noćenja košta 4.576 €, gosti mogu uživati u bazenu, SPA centru, cinemi, sauni, gymu, puniti hibridna vozila'. U ujnu prošle godine psali smo i o investiciji Balkovićevog partnera u Algebri, glavnog junaka ove priče. Radilo se o ČLANKU: 'INVESTICIJA Direktor Algebre planira gradnju vile s bazenom kraj Grožnjana, susjedi se žalili jer ostaju bez puta koji koriste više od 80 godina, nije im uvaženo'. Eto godinu dana poslije Hrvoje Josip Balen dobio je željno čekani papit - građevinsku dozvolu pa će tako uskoro startati gradnja na poljoprivrednoj parceli površine 3631 m2 koju je uknjižio 12. travnja 2023.g.

Naime, Upravni odjel za prostorno uređenje i gradnju, Odsjek za prostorno uređenje i gradnju Buje-Buie 15. rujna riješio je zahtjev koji je podnio Zagrepčanin Balen preko odvjetnika Danijela Papka iz Zagreba. Izdali su mu građevinsku dozvolu za građenje zgrade stambene namjene, 2.b skupine – građenje građevine stambene namjene (pomoćna), 2.b skupine - vanjski bazen. U tom postupku ga je zastupao Sandro Užila iz Poreča i to u senzacionalnom Grožnjanu. Zapravo kraj tog pitoresknog istarskog gradića koji ljeti postaje umjetnička oaza s kulturnim događanjima. Arhitektonski projekt izradila je 31. ožujka 2024. arhitektica Vedrana Močibob Abrić iz projektantskog ureda WAVE DESIGN STUDIO d.o.o. iz Poreča. Iz Obrazloženja je vidljivo kako je Hrvoje Josip Balen zahtjev podnio po opunomoćeniku Sandru Užili podneskom zaprimljenim 08. svibnja 2024. g.

Nakon što su nadležni utvrdili kako je priložio sve potrebno, konstatirali su da je zahtjev osnovan. K tomu je priložena 'izjava investitora od 19.05.2026. god. ovjerena od javnog bilježnika iz Zagreba, Tomislav Matijević, broj OV-4379/2026, dana 19.05.2026.god., kojom izjavljuje da će nakon formiranja k.č. broj ... k.o. Grožnjan, upisati pravo služnosti prolaska u širini od 3,0 m u istočni rub sadašnje ... k.o. Grožnjan (u punoj dužini čestice) u korist novoformirane k.č. broj ...i k.č. broj ..., k.o. Grožnjan, i radi osiguranja nesmetanog prolaska i provoza između k.č. broj ... i ..., obje k.o. Grožnjan.'

Naime, to je bilo potrebno jer su se vlasnici susjednih parcela prethodno žalili kako ostaju bez puta do svojih parcela koji su koristili 80 godina. Tako se navodi da su 'priložene punomoći stranaka Zidarić Brune, Liane Kalčina Srhoj, Albina Calcina, Waltera Calcina, dane odvjetnici Jeleni Blagović Pleše, od dana 16.05.2025. g., 14.03.2024.g., 14.03.2024.g. te od 06.02.2025.g'. Iz Obrazloženja je vdljivo kolike su maksimalne građevine dozvoljene na tom području. Tako piše: 'Sukladno stavku 8. točki 1. citiranog članka, najveći dozvoljeni broj etaža za jednoobiteljske i obiteljske stambene građevine iznosi 3 nadzemne etaže te 1 ili više podzemnih, ali ukupni broj svih etaža ne može biti veći od 3 etaže na bilo kojem presjeku kroz građevinu.

Visina planirane građevine iznosi 6,36 m do vijenca, odnosno 10,57 m do sljemena, što je manje od maksimalno dopuštenih 11 m. Stambena građevina je etažnosti Po+Pr+1 kat, što je u skladu s ranije navedenim odredbama plana kojim je propisano da je najveći dozvoljeni broj etaža 3 nadzemne te 1 ili više podzemnih etaža, ali ukupni broj svih etaža ne može biti veći od 3 etaže po bilo kojem presjeku građevine. Krovište planirane građevine je ravno, s nagibom od 1,5o, što je u skladu s člankom 37. PPUO Grožnjan, kojim je propisano da se krov stambene građevine (osim višestambene) i pripadajućih pomoćnih građevina, gradi kao kosi, ravni, ravni zeleni.

Kosi krov se gradi kao dvovodni ili razvijeni u više kosih krovnih ploha, sa sljemenom paralelnim duljoj dimenziji građevine, odnosno dijela građevine, pri čemu je na 49% površine krova, dozvoljen ravni krov, terasa i sl. Građevna čestica će se hortikulturno urediti autohtonim zelenilom u površini od 60 % od ukupne površine čestice, što je u skladu s člankom 38. stavkom 1. točkom 1. PPUO Grožnjan, prema kojem građevna čestica mora sadržavati površinu prirodnog terena uređenog kao parkovni nasadi i prirodno zelenilo i to 20% površine građevne čestice stambene građevine. Na građevnoj čestici omogućeno je parkiranje za dva osobna vozila, što je u skladu s člankom 39. stavkom 1. i 2. citiranog plana, prema kojem je u sklopu građevne čestice obvezno osigurati odgovarajući broj parkirališnih mjesta, i to u garaži ili na otvorenom parkiralištu, a za namjenu stanovanja – jedno parkirališno mjesto na jednu funkcionalnu jedinicu.

Na građevnoj čestici planirana je izgradnja bazena, što je u skladu s čl.27. citiranog plana, prema kojem se na građevnoj čestici stambene namjene smije graditi samo jedna stambena građevina te uz nju jedna ili više pomoćnih građevina, što je u ovom slučaju bazen – otvoren i potpuno ukopan u tlo tlocrtne površine do 100 m2. Sukladno čl. 33. stavak 5. podstavak 3. propisano je da udaljenost bazena od granica građevnih čestica ne smije biti manja od 2 m. Prema glavnom projektu, planirani bazen je smješten na propisanim udaljenostima, odnosno unutar gradivog dijela čestice. – građevna čestica je uređena, postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno građevine na prometnu površinu, postoji mogućnost priključenja građevine na javni sustav odvodnje otpadnih voda, postoji mogućnost priključenja građevine na niskonaponsku električnu mrežu, građevina ima osiguran dovoljan broj parkirališnih mjesta na građevnoj čestici – prikupljene su potvrde glavnog projekta putem eKonferencije u trajanju od 15 dana...'.

Također se navodi i sljedeće: '– strankama u postupku omogućeno je osobnim pozivom da izvrše uvid u spis predmeta, te su se na poziv odazvale stranke: Lidia Nacinovich iz Rijeke, ....), Walter Calcina iz Kastva, ....., Bruna Zidarić iz Rijeke, ...., Kalčina Srhoj Liana iz Ljubljane, V.... i Calcina Albino iz Rijeke, ...., putem odvjetnice Jelene Blagović Pleše iz Delnica, ..., te nakon uvida u spis dale izjave – primjedbe (poslane putem e mail adrese: ....): – u prigovoru, ukratko, odvjetnica navodi da će planiranom izgradnjom biti onemogućeno korištenje puta koji ide od javne prometnice na k.č. broj ... preko k.č. broj ... k.o. Grožnjan, pa dalje preko predmetne nekretnine k.č. broj... i k.č. broj ..., k.č. broj ..., k.č. broj ..., sve k.o. Grožnjan.

Put koji prolazi preko k.č. broj ..., k.o. Grožnjan, u stvarnosti postoji i to je vidljivo i na ranije dostavljenim fotografijama i na svim ortofoto snimkama dostupnim u sustavu OSS-a, a dopunama dostavljen u ovaj predmet nije otklonjen taj problem. Nadalje, navodi da mještani i vlasnici nekretnina isti put koriste više od 80 godine za pristup citiranim česticama, pješice i radnjim strojevima – traktorima te da podnositelji prigovora tim putem dolaze do svojih nekretnina i to npr.: k.č. broj: ...., sve k.o. Grožnjan, te da bi planiranom izgradnjom stambene zgrade i ostalih pomoćnih objekata taj put bio zatvoren. Isto tako, navodi da investitor u izjavi o davanju služnosti prolaska, izjavljuje da daje pravo prolaska samo u korist k.č. broj ... i ..., k.o. Grožnjan.

Također odvjetnica daje primjedbu i na prikaz situacijskog nacrta stvarnog stanja koji je priložen u glavnom projektu – MAPA 1, te tvrdi da na geodetskom situacijskom nacrtu stvarnog stanja se sporni put vidi a na „geodetskom situacijskom nacrtu stvarnog stanja sa geodetskom situacijom građevine i prikazom smještaja građevine“ vidljivo da bi sporna građevina trebala biti smještena upravo na dijelu k.č. broj .... kojim prolazi sporni put. Ističe da je put oznake k.č. broj .... k.o. Grožnjan odlukom Općine Grožnjan od 29.09.2022. godine uvršten u registar nerazvrstanih cesta Općine Grožnjan a da preostali dio spornog puta (koji u naravi prolazi preko k.č. broj.... k.o. Grožnjan) koji je vidljiv na digitalnom ortofoto snimku iz 2011. godine propustila proglasiti nerazvrstanom cestom te time dala prednost privatnom interesu nad javnim interesom zajednice.

Zaključno, odvjetnica ističe da se njene stranke protive izdavanju tražene građevinske dozvole čime bi se, kako smatraju, neopravdano pogodovalo vlasniku nekretnine k.č. broj .... k.o. Grožnjan zatvaranjem javnog puta koji je prolazio tom nekretninom a na štetu podnositelja prigovora i vlasnika svih ostalih nekretnina kojima se pristupalo predmetnim putom. U tijeku ovog ponovljenog postupka izdavanja građevinske dozvole, a prema uputama sadržanim u rješenju Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Klasa: UP/II-361-03/25-02/611, od 30.01.2026. god., ovo upravno tijelo je utvrdilo slijedeće činjenice: - predmetna k.č.broj ...., k.o. Grožnjan, nalazi se unutar granica građevinskog područja naselja Peroj - neizgrađeni (uređeni) dio naselja, broj kartografskog prikaza 4.D Građevinska područja I

II.izmjena i dopuna PPU Općine Grožnjan - sukladno čl. 110. stavak 2. Zakona o gradnji, tijelo graditeljstva dužno je izdati građevinsku dozvolu za građenje nove zgrade za koju se prema posebnom zakonu ne izdaje lokacijska dozvola nakon što u provedenom postupku utvrdi da, između ostalog, postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno zgrade na prometnu površinu ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine, a što je i utvrđeno u ovom postupku, dakle da građevna čestica k.č. broj oznake...., k.o. Grožnjan ima mogućnost priključenja na prometnu površinu oznake k.č. broj ..., k.o. Grožnjan (nerazvrstana cesta, javno dobro u općoj uporabi, kao neotuđivo vlasništvo Općine Grožnjan), a preko buduće novoformirane građevinske čestice k.č. broj ...., k.o. Grožnjan, temeljem prava služnosti (izjava vlasnika novoformirane k.č. broj ...., k.o. Grožnjan, za koju je izdana

Građevinska dozvola Klasa: ..., od 09.09.2025. godine, pravomoćna dana 03.10.2025. god.,) odnosno preko površine u vlasništvu vlasnika građevne čestice - sukladno čl. 78. PPUO Grožnjan, cesta kao prometna površina preko koje se posredno ostvaruje pristup građevnoj čestici utvrđuje se kao prometna površina u vlasništvu vlasnika građevne čestice ili površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza - put vidljiv na ortofoto snimkama iz 2011. godine a koji prolazi preko predmetne k.č. broj ..., k.o. Grožnjan, ne predstavlja nerazvrstanu cestu niti je započet postupak evidentiranja istog kao nerazvrstane ceste, što je i potvrđeno očitovanjem Općine Grožnjan......

Što se tiče primjedbe stranaka u postupku, neposrednih susjeda, da će planiranom izgradnjom biti onemogućeno korištenje puta koji ide od javne prometnice na k.č. broj ....7 preko k.č. broj ... k.o. Grožnjan, pa dalje preko predmetne nekretnine k.č. broj .... i k.č. broj ..., k.č. broj ...., k.č. broj ..., sve k.o. Grožnjan, bitno je za istaknuti da put koji prolazi preko k.č. broj ... k.o. Grožnjan, kao takav nije upisan u registar nerazvrstanih cesta Općine Grožnjan, niti je započet postupak njegova upisivanja u isti registar, o čemu svjedoči i očitovanje Općine Grožnjan od dana 04.05.2026. god., ...Osim toga, kao što je prethodno navedeno pravo služnosti prolaza nije upisano u zemljišnim knjigama niti je stranka priložila drugi dokaz o tome.

U spisu stoji priložena izjava investitora od dana 19.05.2026. god., ovjerena od javnog bilježnika iz Zagreba, Tomislav Matijević, broj OV-4379/2026, kojom izjavljuje da će nakon formiranja k.č. broj..... k.o. Grožnjan, upisati pravo služnosti prolaska u širini od 3,0 m uz istočni rub sadašnje .... k.o. Grožnjan (u punoj dužini čestice) u korist novoformirane k.č. broj ... i k.č. broj ..., k.o. Grožnjan, i radi osiguranja nesmetanog prolaska i provoza između k.č. broj ..., obje k.o. Grožnjan, dakle preko njegove građevne čestice preko koje prolazi sporni put. Time će se osigurati nesmetani prolaz u širini od 3,50 m duž istočnog ruba čestice, a od javnoprometne površine k.č. broj ....k.o. Grožnjan pa do .... k.o. Grožnjan te dalje do čestica koje navode stranke.

Isto je vidljivo iz grafičkog prikaza unutar mape 1 glavnog projekta (oznake 16/2023_HJB, ZOP HJB-1/23 – ispravak 1, od travnja 2025. god., izrađen od WAVE STUDIO d.o.o., Poreč, glavni projektant Adriano Jakus, dipl.ing.građ.), list 1 u M 1:300 – situacija na geodetskom situacijskom nacrtu stvarnog stanja kao i u grafičkom prilogu priložene izjave investitora. Osim toga, tvrdnja odvjetnice da će se planiranom izgradnjom stambene zgrade i ostalih pomoćnih objekata taj put zatvoriti ne može se smatrati osnovanom zbog činjenice da se izgradnja stambene zgrade planira u zapadnom dijelu čestice te neće ugroziti mogućnost prolaska po rubu predmetne čestice k.č. broj.... k.o. Grožnjan, kako je i predloženo trasom služnosti koju će investitor upisati na novoformiranoj čestici.

Također smatramo bitnim istaknuti da tvrdnja kako će se izgraditi „ostali pomoćni objekti“ također ne stoji, s obzirom da je na predmetnoj nekretnini predviđena izgradnja isključivo jedne pomoćne građevine – vanjskog otvorenog bazena. Kod iznošenja primjedbi odvjetnice na postojanje razlike između „geodetskog situacijskog nacrta stvarnog stanja“ i „geodetskog situacijskog nacrta stvarnog stanja sa geodetskom situacijom građevine i prikazom smještaja građevine“ potrebno je istaknuti da je geodetska situacija stvarnog stanja terena u položajnom i visinskom smislu te se izrađuje u okviru skice izmjere koja ja je sastavni dio geodetskog elaborata i izrađuje se u skladu s Tehničkim specifikacijama za geodetske elaborate i rezultat je geodetske izmjere na terenu a obvezni je sadržaj prve mape glavnog projekta temeljem čl.

70. Zakona o gradnji te članka 35. i 36. Pravilnika o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina (NN, broj 118/19, 65/20). Za građevine za koje se građevinskom dozvolom određuje formiranje građevne čestice, geodetska situacija građevne čestice te smještaj jedne ili više građevina na toj čestici te stoga sporni put koji prolazi preko predmetne k.č. broj .... k.o. Grožnjan, nije nužno trebao biti ucrtan na situaciji koja prikazuje smještaj građevine na građevnoj čestici. Nadalje, u dostavljenim primjedbama odvjetnica u ime svojih stranaka, pristupa nabrajanju većeg broja katastarskih čestica pri čemu ih navodi na neodređen način koristeći se formulacijom „npr.“ te navodi desetak katastarskih čestica u široj okolici predmetne nekretnine pri čemu se među navedenim česticama nalaze i one koje uopće nisu predmet ovog postupka niti se na njih neposredno odnosi predmetni zahvat, odnosno ne čine „nekretninu koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevinska dozvola“ a koju ima u vidu čl. 115. Zakona o gardnji, koji definira tko je stranka u postupku izdavanja građevinske dozvole.

Dodatno, u 7/9 primjedbama se navodi kako sve nabrojene nekretnine nemaju alternativni pristup, odnosno kako takav pristup „ne postoji“. Međutim, uvidom u stanje evidentirano u katastarskom operatu i zemljišnim knjigama utvrđeno je da nekretnine koje su navedene u primjedbama uglavnom imaju osiguran pristup na javno dobro u općoj uporabi na način da pojedine od navedenih katastarskih čestica neposredno graniče s javnim dobrom u općoj uporabi, dok druge neposredno graniče s katastarskim česticama koje se nalaze u suvlasništvu stranaka u postupku, a preko kojih je, sukladno važećim propisima Republike Hrvatske, osiguran pristup do prometne površine. .....

Dakle, iz podataka katastarskog operata jasno proizlazi postojanje alternativnih pristupnih mogućnosti predmetnih čestica do javnoprometne površine te ne stoji primjedba stranaka da „drugi put ne postoji“ odnosno da bi planiranom izgradnjom „bio onemogućen pristup njihovim parcelama“. Primjedba stranaka da je Općina Grožnjan propustila proglasiti predmetni put nerazvrstanom cestom te time dala prednost privatnom interesu nad javnim interesom zajednice nije predmet razmatranja ovog upravnog postupka već eventualno pitanje koje bi trebalo razmotriti sa nadležnom jedinicom lokalne samouprave Općinom Grožnjan.

Uvidu u spis odazvala se i stranka Viviano Antolović iz Grožnjana, ..., koji je elektroničkim putem na dan uvida u spis dostavio izjavu kako želi napomenuti da u neposrednoj blizini ima poljoprivredne nekretnine, koje aktivno obrađuje, te napominje da to namjerava činiti i u budućnosti. Ističe da, ukoliko se planira gradnja objekta u turističke ili stambene svrhe, moli da se navedeno uzme u obzir, budući da se na susjednim poljoprivrednim česticama redovito obavljaju poljoprivredni radovi. To uključuje boravak i rad s traktorima i drugim poljoprivrednim strojevima u bilo koje doba dana, kao i provođenje mjera zaštite bilja nekoliko puta godišnje. Zaključno smatra važnim da je investitor unaprijed upoznat s navedenim okolnostima kako bi se izbjegli eventualni budući nesporazumi ili prigovori vezani uz uobičajene poljoprivredne aktivnosti.

Primjedba je uvažena te je investitor s istom upoznat. Na temelju svega utvrđenog i iznesenog zaključuje se da su ispitani svi zakonom propisani uvjeti za izdavanje građevinske dozvole te je utvrđeno da su isti ispunjeni slijedom čega je usvojen zahtjev investitora te se izdaje tražena građevinska dozvola ...' Na kraju piše i Uputa o pravnom lijeku: 'Protiv ovog rješenja može se izjaviti žalba Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, u roku od 15 dana od dana primitka. Žalba se predaje putem tijela koje je izdalo ovaj akt neposredno u pisanom obliku, poštom preporučeno, elektroničkim putem ili usmeno na zapisnik. Stranka se može odreći prava na žalbu neposredno u pisanom obliku, poštom preporučeno, elektroničkim putem ili usmeno na zapisnik, od dana primitka prvostupanjskog rješenja do dana isteka roka za izjavljivanje žalbe.' - piše u dokumentu koji je potpisala voditeljica Odsjeka za prostorno uređenje i gradnju Stela Ponjavić, dipl.iur.